Ancien inspecteur d’assurance, ancien expert d’assurances et ancien coordinateur catastrophes naturelles de l’APSAD. Analyse pédagogique des mécanismes d’indemnisation et des droits des assurés.
Vous êtes locataire. Une fuite provenant de votre voisin du dessus a abîmé les peintures de votre salon. Votre assurance vous propose d’acheter les matériaux et de repeindre vous-même. Pourtant, vous n’êtes responsable ni de la fuite ni des dommages. Pouvez-vous refuser ? Oui, vous pouvez refuser de réaliser personnellement les travaux et demander un chiffrage professionnel. Le montant effectivement dû dépend toutefois des garanties, de la propriété des peintures et du mode d’indemnisation.
Le cas fictif de Claire : le salon inondé par le voisin du dessus
Claire loue son appartement depuis quatre ans. Une fuite provenant de l’étage supérieur endommage son plafond et les peintures du salon. L’eau laisse des auréoles et la peinture se décolle. Elle déclare le sinistre, avertit son bailleur et reçoit une proposition : le prix de quelques pots de peinture et une somme pour son temps de travail. L’expert évoque une réparation « simple » qu’elle pourrait réaliser elle-même. Claire souhaite pourtant qu’une entreprise intervienne. Son premier réflexe doit être de demander un chiffrage détaillé, pas de signer un accord précipité.
Vidéo : Pierre Arthur explique les pièges de l’indemnisation des peintures
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Script intégral corrigé — Dégât des eaux du voisin : qui paie les peintures ?
Bonjour à toutes et à tous, je suis Pierre Arthur, du Portail des Assurés.
Aujourd’hui, nous allons parler d’une situation très concrète.
Vous êtes locataire.
Le voisin du dessus a une fuite d’eau.
Votre plafond est taché, la peinture de votre salon cloque, et il faut tout remettre en état.
Vous n’êtes pas responsable de cette fuite.
Et pourtant, c’est votre propre assureur qui vient gérer le dossier.
Puis son expert vous propose quelques pots de peinture et une petite indemnité pour repeindre vous-même.
Alors, posez-vous cette question : avez-vous payé une assurance pour devenir peintre pendant vos week-ends ?
Prenons le cas fictif de Claire.
Claire loue un appartement depuis quatre ans.
Quand elle est entrée dans les lieux, les murs du salon étaient peints avec une peinture blanche ordinaire, en bon état.
Un jour, une fuite provenant du logement du dessus abîme le plafond et les murs.
L’eau s’infiltre, la peinture se décolle et des auréoles apparaissent.
Claire avertit le propriétaire, déclare le sinistre à son assurance et conserve les photographies.
Un expert est envoyé.
Il lui dit que les travaux sont simples et lui propose de payer les fournitures, plus quelques heures de peinture.
Mais Claire n’a pas envie de faire les travaux.
Elle veut faire venir une entreprise.
En a-t-elle le droit ?
Oui, elle peut refuser de réaliser elle-même les travaux et demander une évaluation professionnelle.
Et surtout, elle doit comprendre ce qui se joue derrière cette proposition.
Première partie : pourquoi l’assurance de Claire intervient-elle alors que la fuite vient du voisin ?
Parce que les compagnies d’assurance ont signé entre elles des conventions de règlement des sinistres.
L’une des plus connues est la convention IRSI.
Cette convention concerne notamment certains dégâts des eaux dans les immeubles.
Elle organise la gestion du sinistre et la répartition des paiements entre assureurs.
Elle prévoit notamment des règles différentes selon que les dommages entrant dans son champ atteignent jusqu’à mille six cents euros hors taxes, ou dépassent ce seuil sans excéder cinq mille euros hors taxes par local.
Il ne faut donc pas dire que, sous cinq mille euros, l’assureur du locataire paie toujours tout.
Il faut distinguer l’assureur gestionnaire et celui qui supporte finalement les différents dommages.
Mais retenez surtout une chose.
La convention IRSI est un accord entre assureurs.
Ce n’est pas une loi qui remplace les droits du locataire.
Elle ne décide pas à elle seule de ce qui vous est juridiquement dû.
Deuxième partie : pourquoi ces conventions existent-elles ?
Je vais être très clair sur notre position au Portail des Assurés.
Ces conventions sont d’abord conçues pour organiser les intérêts économiques et les rapports entre compagnies d’assurance.
Elles permettent de limiter les recours entre assureurs, les échanges, les expertises multiples et les frais de gestion.
Autrement dit, elles permettent aux compagnies de réaliser des économies.
On les présente souvent aux assurés comme un dispositif fait pour aller plus vite.
Mais ce discours ne doit pas masquer leur logique économique.
Prenons notre exemple.
Claire a payé une prime d’assurance habitation pour ses biens garantis.
Elle peut également avoir payé une garantie défense-recours.
Cette garantie peut prévoir, dans les conditions du contrat, une assistance ou des recours contre un responsable.
Or, par le jeu de la convention, son propre assureur peut devenir celui qui règle le sinistre et, dans certaines situations, renoncer à un recours contre l’assureur du responsable.
Il devient alors le payeur.
Et celui qui paie a évidemment un intérêt économique à maîtriser le montant du règlement.
Voilà le problème que je veux mettre en lumière.
Le locataire croit que son assureur est là pour défendre ses intérêts.
Mais l’assureur qui gère et paie le dossier n’a pas nécessairement les mêmes intérêts financiers que lui.
Et l’expert envoyé par cet assureur ?
Il travaille dans le cadre de la mission confiée par la compagnie.
Ce n’est pas l’expert personnel de Claire.
Ce n’est pas son avocat.
Il ne faut donc pas confondre expertise pour le compte de l’assureur et défense indépendante de la victime.
Cela ne signifie pas que tous les experts cherchent à léser les assurés.
Cela signifie que Claire doit vérifier le chiffrage et défendre ses propres intérêts.
Troisième partie : attention au mot embellissements.
C’est ici qu’une confusion peut coûter cher.
Dans la convention IRSI, les peintures, papiers peints et revêtements sont classés selon une définition conventionnelle des embellissements.
Cette définition sert aux relations entre assureurs.
Mais ce n’est pas la même chose que la notion d’embellissement dans les rapports de droit commun entre propriétaire et locataire.
Imaginons que Claire ait reçu son logement avec une peinture blanche standard.
Si elle a simplement repeint en bleu avec une peinture comparable, le changement de couleur ne suffit pas à dire que toute la valeur des peintures lui appartient désormais.
En revanche, si elle a payé pour remplacer la peinture ordinaire par une peinture laquée haut de gamme, beaucoup plus chère, la situation est différente.
Le surcoût de cette amélioration peut constituer un intérêt propre au locataire pendant son occupation, selon les règles applicables et son bail.
C’est ce surcoût qu’il faut distinguer de la simple remise en état d’une peinture standard.
Prenons des chiffres pour comprendre.
Une peinture standard coûterait mille deux cents euros à refaire.
La finition laquée choisie et financée par Claire coûterait deux mille euros.
L’écart de huit cents euros illustre la valeur de l’amélioration qu’elle a financée.
Ce n’est pas une indemnité automatique de huit cents euros.
Mais c’est un élément à examiner séparément.
Ne laissez donc pas une catégorie définie entre assureurs décider, à elle seule, de vos droits de locataire.
Quatrième partie : pouvez-vous refuser de repeindre vous-même ?
Oui.
Aucun principe général ne vous oblige à devenir peintre pour réparer un dégât des eaux.
Vous pouvez demander un devis d’entreprise.
Vous pouvez demander le détail du chiffrage proposé par l’expert.
Et vous pouvez expliquer clairement que vous ne souhaitez pas effectuer personnellement ces travaux.
Car repeindre un salon après une infiltration ne consiste pas forcément à passer un rouleau en une heure.
Il faut vérifier que le support est sec.
Protéger les meubles et les sols.
Préparer les surfaces.
Traiter les traces si nécessaire.
Appliquer les couches adaptées.
Et obtenir un résultat cohérent, sans différence visible de finition.
Si vous préférez faire ces travaux vous-même et que vous êtes d’accord avec le montant proposé, c’est votre choix.
Mais ce choix ne doit pas vous être imposé comme une évidence.
Attention néanmoins à ne pas confondre le droit de refuser les travaux personnels avec un droit automatique à recevoir n’importe quel devis d’entreprise.
Le contrat, la propriété des éléments, les justificatifs et les modalités de règlement doivent être examinés.
Cinquième partie : que vaut votre garantie défense-recours ?
Si Claire a souscrit une telle garantie, elle peut demander à son assureur ce qu’elle prévoit précisément.
Quels recours sont couverts ?
Quelles conditions doivent être remplies ?
Pourquoi un recours contre le responsable serait-il écarté ?
L’existence de la garantie ne signifie pas qu’un procès doit être engagé automatiquement.
Mais une convention interassureurs ne devrait pas être opposée comme une réponse toute faite sans examen des droits contractuels de Claire.
Sixième partie : que faire concrètement ?
Premièrement, faites stopper la fuite et prévenez votre propriétaire.
Deuxièmement, photographiez toutes les traces et les dégradations.
Troisièmement, déclarez rapidement le sinistre à votre assureur, en respectant les délais du contrat.
Quatrièmement, ne faites pas refaire les peintures avant d’avoir permis la constatation des dommages et vérifié le séchage, sauf mesure urgente.
Cinquièmement, demandez le rapport et le chiffrage détaillé.
Sixièmement, obtenez un devis d’une entreprise de peinture.
Septièmement, indiquez par écrit que vous refusez d’exécuter vous-même les travaux et demandez un réexamen motivé de l’offre.
Huitièmement, si vous avez une garantie défense-recours, demandez son analyse et les raisons de son éventuelle non-mobilisation.
Et si le désaccord persiste, faites une réclamation écrite et examinez les recours possibles.
Revenons à notre question de départ.
Le voisin du dessus provoque un dégât des eaux.
Votre salon est abîmé.
Votre assurance gère le dossier en application d’accords conclus entre compagnies.
Cela ne veut pas dire que vous êtes responsable.
Cela ne veut pas dire non plus que les intérêts de votre assureur et les vôtres sont toujours identiques.
Et cela ne vous oblige pas à repeindre personnellement votre salon.
Notre message est simple.
Les conventions entre assureurs servent d’abord à organiser leurs rapports économiques.
Vos droits de locataire ne se résument pas à ces conventions.
Et l’expert mandaté par la compagnie n’est pas votre défenseur personnel.
Exigez des explications, demandez un chiffrage sérieux et décidez librement si vous voulez ou non faire les travaux vous-même.
Sur Le Portail des Assurés, vous trouverez notre dossier complet sur la convention IRSI, les peintures du salon et le modèle de courrier pour contester une offre insuffisante.
Je suis Pierre Arthur.
Défendez-vous !
À très bientôt.
1. Pourquoi votre assurance intervient-elle alors que la fuite vient du dessus ?
La convention IRSI — indemnisation et recours des sinistres immeuble — est un accord conclu entre assureurs. Elle organise, pour certains dégâts des eaux et incendies en immeuble, la désignation d’un assureur gestionnaire, les expertises, l’indemnisation et les recours. Le locataire du logement endommagé déclare en principe le sinistre à son propre assureur. Mais l’assureur gestionnaire n’est pas toujours celui qui paie définitivement tous les dommages, et la convention ne s’applique que dans son champ. Service-Public et l’Institut national de la consommation détaillent ces mécanismes.
2. Les seuils IRSI : 1 600 € et 5 000 € HT, deux règles différentes
| Montant des dommages et frais concernés, par local | Gestion et expertise | Indemnisation et recours entre assureurs |
|---|---|---|
| Jusqu’à 1 600 € HT | Assureur gestionnaire désigné selon les règles IRSI ; expertise non systématique | Prise en charge conventionnelle par l’assureur gestionnaire, en principe avec abandon de recours sauf exceptions |
| Plus de 1 600 € et jusqu’à 5 000 € HT | Expertise pour compte commun organisée selon la convention | Répartition selon la propriété des biens et les règles conventionnelles ; recours possibles |
| Plus de 5 000 € HT ou hors champ | Autres règles applicables | Garanties contractuelles, responsabilités et éventuels autres accords à examiner |
Attention : la phrase « moins de 5 000 €, l’assurance du locataire rembourse tout » est trompeuse. La propriété des peintures, le montant et les garanties influencent la réponse.
3. Peintures du salon : ne confondez pas les « embellissements » de la convention IRSI avec ceux du droit commun
Le mot « embellissements » ne recouvre pas nécessairement la même réalité dans une convention entre assureurs et dans les rapports juridiques entre locataire et propriétaire. Pour l’application de la convention IRSI, les peintures, papiers peints et revêtements sont regroupés dans une catégorie conventionnelle d’« embellissements », selon ses propres définitions et règles de prise en charge. Ce classement sert à répartir la gestion et la charge du sinistre entre compagnies : il ne décide pas, à lui seul, de la propriété juridique des peintures ni des droits respectifs du bailleur et du locataire.
En droit commun et dans les rapports locatifs, il faut raisonner autrement. Imaginons que le logement soit remis au locataire avec une peinture blanche ordinaire, en bon état. Si le locataire repeint simplement le salon dans une autre couleur avec une peinture de qualité comparable, ce changement de couleur ne suffit pas, à lui seul, à démontrer qu’il possède désormais la valeur intégrale des peintures du logement. En revanche, s’il choisit, à ses frais, une finition nettement plus coûteuse — par exemple une peinture laquée haut de gamme à la place d’une peinture standard —, le surcoût correspondant à cette amélioration peut représenter un intérêt patrimonial propre au locataire pendant son occupation, sous réserve du bail, des règles applicables et des circonstances.
Exemple concret : remettre le salon dans son état initial avec une peinture standard coûterait 1 200 €, tandis que refaire la finition laquée choisie et financée par le locataire coûterait 2 000 €. L’écart de 800 € illustre la valeur de l’amélioration apportée par le locataire ; il ne signifie pas qu’une somme de 800 € lui serait automatiquement due dans tous les dossiers. La réparation du dommage, la propriété des éléments, les obligations locatives et les garanties d’assurance doivent être examinées séparément.
Conséquence après le dégât des eaux venu du voisin du dessus : ne laissez pas l’assureur assimiler sans explication la catégorie conventionnelle « embellissements » à une propriété exclusive du locataire. Demandez-lui de distinguer clairement les règles IRSI entre assureurs, les obligations du propriétaire concernant le logement et les éventuelles améliorations financées par le locataire. Le bailleur doit être informé du sinistre, même si l’assureur du locataire en assure la gestion.
4. IRSI : une convention entre assureurs, pas le droit commun du locataire
La convention IRSI règle les rapports entre assureurs adhérents. Elle ne transforme pas le locataire en signataire de cet accord et n’efface pas, à elle seule, les droits qu’il tient de son contrat, du bail et des règles de responsabilité. En cas de litige, il faut distinguer : qui gère le sinistre, qui paie selon les accords entre assureurs et ce à quoi la personne lésée peut prétendre juridiquement. Ces questions ne se confondent pas.
5. Ces conventions ont-elles été conçues pour les victimes ou pour les intérêts économiques des assureurs ?
Notre position est claire : les conventions interassureurs comme IRSI sont d’abord conçues pour organiser les rapports économiques et les règlements entre compagnies, et non pour défendre individuellement la victime. Leur logique est de désigner un assureur gestionnaire, de répartir la charge des sinistres et de limiter les expertises multiples et certains recours. Cela permet aux assureurs de réduire leurs frais de gestion et leurs coûts de contentieux. Présenter ces conventions uniquement comme un cadeau fait aux assurés parce qu’elles accéléreraient l’indemnisation revient à passer sous silence cet intérêt économique central.
Reprenons notre locataire dont le salon est endommagé par une fuite venant du voisin du dessus. Il a payé une prime d’assurance habitation pour couvrir, dans les limites de son contrat, les dommages aux biens assurés. Son contrat peut aussi comprendre une garantie de défense-recours ou une protection juridique, destinée à lui apporter une assistance ou à exercer certains recours dans les conditions prévues. Or, du fait de l’organisation conventionnelle, son propre assureur peut se retrouver chargé du règlement, voire supporter la charge du sinistre sans exercer de recours contre l’assureur du responsable, selon la tranche et les exceptions applicables.
Le conflit d’intérêts économique mérite alors d’être posé sans détour : l’assureur qui devrait indemniser son assuré a aussi intérêt à maîtriser le montant qu’il verse. L’expert qu’il mandate évalue les dommages pour le compte de cet assureur ; il n’est pas l’expert personnel chargé de défendre les prétentions de la victime. Si cet expert propose au locataire quelques pots de peinture et une indemnité pour repeindre lui-même, au lieu d’examiner sérieusement le coût d’une intervention professionnelle, l’assuré est en droit de demander : qui défend réellement mes intérêts dans cette opération ?
La question de la garantie défense-recours est essentielle. L’existence d’une telle garantie ne signifie pas que l’assureur doit automatiquement engager un recours dans tous les dossiers : son contenu, ses exclusions et les conditions de mise en œuvre doivent être vérifiés. Mais une convention signée entre assureurs ne devrait pas servir de réponse toute faite pour écarter une demande fondée sur les droits contractuels du locataire. Celui-ci peut exiger une explication précise de ce qui est couvert, des recours envisageables et des raisons d’un éventuel refus.
Notre conclusion : les économies réalisées par les assureurs grâce à ces accords sont au cœur du mécanisme. Le fait qu’un dossier puisse parfois être traité plus vite ne démontre pas que les intérêts de la victime passent avant ceux des compagnies. C’est pourquoi nous invitons le locataire à ne pas confondre la gestion conventionnelle de son sinistre avec la défense de ses propres droits : il peut contester un chiffrage insuffisant, demander un devis d’entreprise et faire examiner sa garantie défense-recours.
6. L’expert envoyé par l’assureur défend-il vos intérêts ?
L’expert mandaté par la compagnie travaille dans le cadre de la mission confiée par l’assureur. Il doit apprécier les dommages et en établir une évaluation ; il ne constitue pas pour autant le conseil personnel du locataire. Il serait excessif de le qualifier systématiquement d’adversaire, mais il est prudent de ne pas confondre son rôle avec celui d’un expert d’assuré indépendant. Vous pouvez demander le détail du chiffrage, produire vos propres photos et devis et discuter toute omission.
7. Peut-on refuser de repeindre soi-même le salon ?
Oui. Aucun principe général n’oblige la victime d’un dégât des eaux à réaliser elle-même les travaux de peinture. Vous pouvez demander l’intervention d’une entreprise et présenter un devis professionnel. Une remise en état peut exiger bien davantage que l’achat d’un pot de peinture : protection du mobilier, préparation des supports, contrôle de l’humidité, lessivage, traitement adapté, sous-couche, plusieurs couches et nettoyage. Mais il faut éviter une promesse trompeuse : le simple fait de refuser de peindre ne garantit pas automatiquement le versement intégral d’un devis d’entreprise. La propriété des éléments, les garanties, la vétusté éventuelle, les plafonds et les modalités de règlement peuvent jouer.
8. Peindre soi-même ou faire venir une entreprise : quelle différence ?
| Point à comparer | Vous repeignez vous-même | Une entreprise intervient |
|---|---|---|
| Choix | Option volontaire, pas une obligation générale | Vous pouvez demander un devis et solliciter ce mode de remise en état |
| Évaluation | Fournitures et indemnité forfaitaire de main-d’œuvre possibles | Devis détaillé, sous réserve des garanties et modalités d’indemnisation |
| Travaux à prévoir | Temps, matériel, préparation et sécurité à votre charge | Préparation, protection, application et finitions par le professionnel |
| Justificatifs | Accord sur le montant et conservation des factures | Devis, éventuelles factures et conditions du versement complémentaire |
France Assureurs précise que les travaux réalisés soi-même peuvent donner lieu à un remboursement des fournitures et à une indemnité forfaitaire de main-d’œuvre. Cette modalité ne doit pas être présentée comme une obligation pour la victime.
9. Les démarches à suivre pour protéger vos droits
- Faites cesser la fuite et prenez des mesures conservatoires raisonnables.
- Photographiez les dégâts et informez immédiatement votre bailleur.
- Déclarez le sinistre à votre assureur dans le délai contractuel, généralement cinq jours ouvrés après sa découverte.
- Conservez le constat amiable et les coordonnées du voisin ou du syndic, si nécessaire.
- Attendez l’accord de l’assureur ou le constat des dégâts avant les réparations définitives, sauf urgence.
- Demandez un chiffrage détaillé, en distinguant matériaux, préparation et main-d’œuvre.
- Faites établir un devis par un peintre ou une entreprise de remise en état.
- Contestez par écrit toute évaluation insuffisante ; demandez une réponse motivée.
Pour le déroulement général d’un dégât des eaux, consultez notre guide de l’indemnisation après dégât des eaux et la fiche officielle Service-Public.
Pour approfondir : consultez notre dossier de référence sur les dégâts des eaux et leur indemnisation, puis les conseils pratiques de l’Inspecteur pour un dégât des eaux. Pour un autre exemple de chiffrage contesté, découvrez le cas de Julie face à une indemnité proposée par le régleur.
10. Modèle de lettre : je ne souhaite pas repeindre moi-même
Objet : contestation du chiffrage de remise en état – dégât des eaux du [date]
Madame, Monsieur,
Locataire du logement situé [adresse], j’ai déclaré un dégât des eaux provenant de l’appartement situé au-dessus du mien. Les peintures du salon et les supports concernés ont été endommagés.
Il m’a été proposé une indemnisation calculée sur l’achat de fournitures et la réalisation des travaux de peinture par mes propres soins. Je vous informe que je ne souhaite pas effectuer personnellement ces travaux.
Je vous demande de bien vouloir me communiquer le détail de votre évaluation, la base contractuelle du mode d’indemnisation proposé, ainsi que les éléments justifiant les surfaces et prestations retenues. Je joins un devis d’entreprise et sollicite un réexamen motivé du montant proposé, compte tenu des travaux nécessaires à une remise en état appropriée.
Je vous remercie également de me préciser, en coordination avec mon bailleur si nécessaire, quel assureur prend en charge les peintures au regard de leur propriété et des garanties applicables.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.
11. FAQ : locataire, voisin du dessus, peinture et IRSI
La fuite vient du voisin : pourquoi déclarer à mon assurance ?
Parce que l’assureur du logement sinistré est souvent désigné gestionnaire par IRSI. Cela ne signifie pas que vous êtes responsable de la fuite.
Sous 5 000 € HT, mon assurance paie-t-elle obligatoirement tout ?
Non. IRSI comporte deux tranches et distingue l’assureur gestionnaire de l’assureur qui prend en charge certains biens.
La convention IRSI s’impose-t-elle au locataire comme une loi ?
Non. C’est un accord interassureurs ; vos droits personnels doivent aussi être appréciés selon le contrat, le bail et le droit applicable.
Dois-je accepter de repeindre moi-même ?
Non. Vous pouvez demander un devis professionnel et contester le chiffrage. Le montant dû reste à apprécier selon les garanties et justificatifs.
Ai-je automatiquement droit au prix d’une entreprise ?
Pas automatiquement. Le mode de règlement, la propriété des peintures, les conditions contractuelles et les justificatifs peuvent influer sur l’indemnisation.
Dois-je prévenir mon propriétaire ?
Oui. Il doit être informé des dommages au logement et peut être concerné par la propriété des peintures et leur remise en état.
Que faire si l’assureur refuse de revoir son offre ?
Adressez une réclamation écrite, produisez les devis et, si le désaccord persiste, examinez les conditions de saisine du Médiateur de l’assurance.
Vous estimez que l’assurance sous-évalue vos peintures ?
Faites examiner les postes de remise en état, les surfaces retenues et les arguments du chiffrage. Un accompagnement indépendant peut être utile selon le montant et la complexité du dossier, sans garantie de résultat.
Sources et références
- Service-Public — assurance et convention IRSI.
- Service-Public — déclaration, réparation et contestation après dégât des eaux.
- Institut national de la consommation — conventions de règlement entre assureurs.
- CLCV — dégâts des eaux et IRSI.
- France Assureurs — indemnisation et travaux réalisés soi-même.
Exemple fictif. Les garanties, les règles de responsabilité, le bail et la propriété des peintures doivent être examinés au cas par cas.
À lire également : Faut-il accepter l’indemnité proposée par l’assurance ou signer une quittance ? Les vérifications à effectuer avant tout accord définitif.
Question fréquente : dégât des eaux : qui doit payer, le locataire, le propriétaire ou le voisin ? Comprendre la responsabilité, la convention IRSI et les démarches d’indemnisation.
Contestation d’expertise : l’expert de l’assurance sous-estime les dégâts : comment contester le chiffrage ? Rapport, devis contradictoires, contre-expertise et modèle de lettre.